Umsetzung

Ausschluss nukleartechnischer Betriebe

Die politischen Gremien der Städte Braunschweig und Salzgitter haben ihrem Willen Ausdruck verliehen, die Zulässigkeit von Nutzungen mit radioaktiven Stoffen im Baugebiet auszuschließen.

Die beiden Verwaltungen der Städte Braunschweig und Salzgitter haben, um dem Rechnung zu tragen, eine in diesen Fragen bundesweit renommierte Kanzlei aus Berlin beauftragt, alle in Frage kommenden privat- und öffentlich-rechtlichen Möglichkeiten aufzuzeigen. Im Folgenden werden die Ergebnisse dieses Gutachtens zusammengefasst wiedergegeben.

Karte: © Stadt Braunschweig – LGN Karte: © Stadt Braunschweig – LGN
Abbildung: Eigentumsverhältnisse im Untersuchungsgebiet
Öffentlich-rechtliche Möglichkeiten

Den Städten und Gemeinden steht das Recht zu, über Festsetzungen im Bebauungsplan für jedermann gültige Regeln für die Nutzung von Grundstücken aufzustellen. Hierbei sind die Städte nicht völlig frei, sie handeln im Rahmen der Gesetze. Z. B. müssen das Baugesetzbuch und die dazugehörige Baunutzungsverordnung eingehalten werden. Letztere gibt verschiedene Möglichkeiten von Baugebietstypen vor, z. B. Gewerbe-, Industrie- und Sondergebiete.

Ausschluss von Betrieben darf nur mit städtebaulichen Gründen gerechtfertigt werden

Außerdem müssen Festsetzungen – zum Beispiel zum Ausschluss bestimmter Nutzungen – nachvollziehbar begründet bzw. gerechtfertigt werden. Herangezogen werden dürfen nur städtebauliche Gründe. Dabei darf die Bauleitplanung andere Fachplanungsgesetze nicht außer Acht lassen.

Im vorliegenden Fall bestimmt die Strahlenschutzverordnung bundeseinheitlich, wie Betriebe mit radioaktiven Stoffen umzugehen haben, welche Dosisgrenzen eingehalten werden müssen und vieles mehr. Die Städte dürfen im Zuge der Bauleitplanung nicht Betriebe ausschließen, die die Strahlenschutzverordnung einhalten, es sei denn es liegen ganz besondere städtebauliche Gründe vor.

Angestrebt wird, eine klassische Angebotsplanung aufzulegen, die viele verschiedene Nutzungsarten gewerblicher und industrieller Art und in Teilbereichen auch Dienstleistungen zulässt.

Die Möglichkeit, bestimmte Betriebsarten als nicht zulässig festzusetzen, bedarf wie bereits beschrieben einer besonderen städtebaulichen Rechtfertigung. Ein Ausschlusskriterium wäre, dass die Mehrheit der Betriebe einen weiteren (Atom-)Betrieb als so störend empfinden würden, dass sie in ihrer Arbeit eingeschränkt würden oder die Akzeptanz ihrer Tätigkeit damit gefährdet würde. Da es sich um eine Angebotsplanung mit breitem Nutzungsspektrum handeln soll und die Vermarktung und Ansiedlung erst nach der Aufstellung des Bebauungsplans erfolgen soll, wäre ein Ausschluss eines nukleartechnischen Betriebes so nicht zu begründen.

Zivilrechtliche Möglichkeiten

Unabhängig von der bauleitplanerischen Steuerung können die Städte Braunschweig und Salzgitter den Ausschluss einer Ansiedlung von atom- oder strahlenschutzrechtlich genehmigungsbedürftigen Anlagen oder von Gewerbebetrieben, in denen radioaktive Stoffe anfallen können, auch in Grundstückskaufverträgen oder sonstigen städtebaulichen Verträgen mit Grundeigentümern vereinbaren. Voraussetzung für die Anwendung der zivilrechtlichen Möglichkeiten ist, dass die Flächen des Baugebietes sich im Eigentum der beiden Städte befinden.

Entwicklungsflächen müssen im Eigentum der beiden Städte sein

Verträge

  • Grundstückskaufverträge
  • sonstige städtebauliche Verträge
  • Käuferauswahl

Absicherung der Vertragsinhalte

  • Rückkauf- und Vorkaufsrechte bei Verletzung der Unterlassenspflichten
  • Rechtsnachfolgeklauseln
  • Bestellung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch
  • Baulast

Bei Grundstückskaufverträgen kann die Ansiedlungssteuerung zudem bereits durch die Käuferauswahl sowie durch die Vereinbarung von Rück- und Vorkaufsrechten für den Fall einer Verletzung der Unterlassungspflicht oder der Weiterveräußerung erfolgen. Konkrete Nutzungsausschlüsse können dabei vor allem durch vertragliche Unterlassungsverpflichtungen nebst Rechtsnachfolgeklauseln geregelt werden.

Zur Absicherung von vertraglichen Unterlassungsansprüchen kommt insbesondere die Bestellung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch zugunsten der Städte infrage. Das beim Amtsgericht geführte Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welchem die Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen verzeichnet sind (z. B. Hypotheken zugunsten einer Bank oder eben eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit).

Durch die beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch erreicht man eine besonders effektive Sicherung der Unterlassungsansprüche selbst. Bei Verstößen sind innerhalb kurzer Frist Sanktionen möglich (Unterlassungsanspruch, Eilrechtsschutz durch ein Gericht). Dies geht über Vertragsstrafen hinaus, die durch das finanzielle Risiko des Käufers/der Käuferin mittelbar zur Einhaltung der Unterlassungsverpflichtungen beitragen.

Etwaige Rück- oder Vorkaufsrechte können auch durch eine Vormerkung zugunsten der Städte dinglich gesichert werden. So wird schon für die Zeit zwischen der vertraglichen Vereinbarung der Rück- und Vorkaufsrechte und deren Eintragung ins Grundbuch verhindert, dass der Käufer/die Käuferin das Grundstück weiterüberträgt, ohne dass die Stadt dem neuen Käufer/der neuen Käuferin ihr Rück- oder Vorkaufsrecht entgegenhalten könnte.

Ergänzend zu der genannten Möglichkeit, Vertragsinhalte durch die beschriebenen Eintragungen im Grundbuch abzusichern, empfiehlt der Gutachter, den Ausschluss nukleartechnischer Betriebe zusätzlich über eine öffentlich-rechtliche Baulast abzusichern. Ähnlich wie das Grundbuch zivilrechtliche Rechte und Pflichten verzeichnet, tut dies das Baulastverzeichnis für die öffentlich-rechtlichen Rechte und Pflichten.

Die Rechtsgestaltung zwischen der öffentlichen Hand und privaten Dritten ist – wie alles andere Handeln auch – der Überprüfung durch Gerichte zugänglich. Auch wenn bei der beschriebenen zivilrechtlichen Vorgehensweise wenig Risiken bestehen, können diese jedoch nicht für jede denkbare Fallgestaltung und für alle Zukunft in Gänze ausgeschlossen werden.

Es liegt in der Hand der Räte der beiden Städte, eine Löschung der Grunddienstbarkeiten im Grundbuches an einen gemeinsam zu fassenden Beschluss zu binden. Ohne diesen Beschluss könnte jede Stadt für die in ihrem Eigentum stehenden Flächen die Grunddienstbarkeit allein ohne Zustimmung der anderen Stadt löschen.

Die zivil- und öffentlich-rechtlichen Möglichkeiten gelten für alle Betriebe. Das schließt Betriebe und Gesellschaften im Eigentum des Bundes, der Länder oder der Kommunen ein.

Zivil- und öffentlichrechtliche Möglichkeiten schließt Betriebe und Gesellschaften im Eigentum des Bundes, der Länder oder der Kommunen ein

 

Der zuständige Landesminister hat im März 2018 öffentlich erklärt, dass weder in der hiesigen Region noch anderswo in Niedersachsen ein atomares Zwischenlager errichtet werden soll. Im Ergebnis ist es für den Bund schwer, gegen den Willen der Städte gegen bestehendes Planungsrecht für ein Gewerbe- und Industriegebiet ein Zwischenlager durchzusetzen.

 

Flächensicherung und Bodenordnung

Eigentumsrechtlich stehen heute bereits ca. 50 Prozent der Flächen zusammenhängend entweder im Eigentum der Stadt Braunschweig oder der Stadt Salzgitter.

Im Zuge der Machbarkeitsstudie wurde die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer erkundet. Alle Eigentümer wurden angeschrieben und in Einzelgesprächen die Mitwirkungs- und grundsätzliche Verkaufsbereitschaft ermittelt.

Etwa 11 Prozent der potenziellen Bruttoflächen stehen im Eigentum von Landwirten, die sich gegen das Projekt wenden. Diese Eigentümer sind nicht verkaufsbereit und möchten ihren landwirtschaftlichen Betrieb auf den dortigen Flächen fortsetzen.

Der weitaus größere Teil der Grundstückseigentümer kann sich grundsätzlich vorstellen, Grundstücke zu verkaufen. Im Gegenzug dafür wird weniger Geld als vielmehr Tauschland verlangt, das möglichst in räumlicher Nähe zum jetzigen Betrieb liegen sollte. Über ein konkretes Tauschlandverhältnis ist nicht verhandelt worden.

Die Entwicklung der genannten drei Baustufen erfordert nach gutachterlicher Einschätzung rund 160 ha Kompensationsflächen. Weder die Stadt Salzgitter noch die Stadt Braunschweig besitzen in der Nähe zum geplanten Gewerbegebiet Tauschland in ausreichender Menge, so dass für die Realisierung des Gebietes der Erwerb von Tauschland zwingend notwendig sein wird. Diese im intensiv landwirtschaftlich genutzten Umfeld zu finden, wird hohe Anstrengungen und auch Zeit erfordern.

Herausforderung ist der Erwerb von Tauschland

Für den Bereich des Baugebietes in den Gemarkungsgrenzen der Stadt Braunschweig hat der Rat der Stadt Braunschweig 2005 ein Vorkaufsrecht per Satzung begründet. Es versetzt die Stadt Braunschweig in die Lage, im Verkaufsfall eines Eigentümers an einen Dritten diese Flächen zum Verkehrswert zu erwerben.

Im Ergebnis stehen der Realisierung des Projektes keine grundsätzlichen Hindernisse entgegen. Sollte es nicht gelingen, die nicht verkaufsbereiten Eigentümer umzustimmen, kann diesem Umstand durch eine geeignete Bauabschnittsbildung Rechnung getragen werden. Ob im weiteren Verlauf ein Umlegungsverfahren gemäß BauGB erforderlich werden wird, kann im derzeitigen Stadium nicht abgesehen werden.

Es war – und konnte – nicht Ziel sein, im Rahmen dieser Machbarkeitsstudie ein fertiges liegenschaftliches Konzept zur Umsetzung der Planung zu entwickeln, sondern die generelle Machbarkeit auch in liegenschaftlicher Sicht zu prüfen. Erfahrungsgemäß bedürfen Projekte dieser Größenordnung mehrerer Jahre intensiver liegenschaftlicher Verhandlungen.