Realisierung

Ergebniszusammenfassung der wirtschaftlichen Machbarkeitsüberprüfung

Im Zuge der sukzessiven Annäherung an die komplexe Aufgaben- bzw. Fragestellung für ein Interkommunales Gewerbe- und Industriegebiet haben die Räte beider Städte beschlossen, die Umsetzung und wirtschaftliche Machbarkeit zu untersuchen.

Der Fokus liegt auf zwei Fragestellungen:
1. Ist eine entsprechende Nachfrage nach Gewerbe- und Industrieflächen in den Städten bzw. der Region vorhanden?
2. Ist das Projekt wirtschaftlich umsetzbar?

Zur Beantwortung dieser Fragen wurde eine umfangreiche Betrachtung in Auftrag gegeben, die u. a. die folgenden Punkte beinhaltete:

  • Gewerbeflächenanalyse, Bestandsaufnahme und Bedarfsprognose
  • Benchmarking vergleichbarer Projekte zur Herstellung einer Vergleichbarkeit mit anderen überregional bedeutsamen Gebieten Ermittlung von Marktpotenzialen auf Nachfrageseite und Ableitung einer Positionierung für das Gewerbe- und Industriegebiet
  • Analyse der Wirtschaftsstruktur beider Städte
  • Ableitung von Potenzialbranchen, für die das Gewerbe- und Industriegebiet interessant sein könnte
  • Erarbeitung einer ersten konzeptionellen Standortentwicklung
  • Wirtschaftlichkeitsberechnung zum Abschätzen der wirtschaftlichen Belange
    des Projektes

Die nachfolgende Ergebniszusammenfassung gibt die Erkenntnisse der wirtschaftlichen Machbarkeitsstudie wieder, die durch das Beratungsbüro ExperConsult erarbeitet wurde.

Grafik: © ExperConsult Unternehmensberatung GmbH & Co.KG Grafik: © ExperConsult Unternehmensberatung GmbH & Co.KG
Flächenverkäufe der letzten 10/7 Jahre nach Branchen in Quadratmetern
Gewerbeflächenentwicklung: IST-Zustand

Zur Ermittlung der regionalen Vermarktungsdynamik wurden die Flächenverkäufe der beiden Städte in den zurückliegenden 7 bis 10 Jahren ausgewertet. Beide Städte haben demnach in den letzten Jahren durchschnittlich jährlich 19,36 ha Gewerbe- bzw. Industrieflächen verkauft.

Gewerbe- und Industrieflächen in Braunschweig

Die Wirtschaftsförderung der Stadt Braunschweig kann belegen, dass Braunschweig seit Jahren einen zunehmenden Engpass bei Ansiedlungsflächen verzeichnet. Braunschweig verfügt derzeit über keine freien Flächen für Industriebetriebe. Die sofort verfügbaren Flächen belaufen sich aktuell auf lediglich 19,88 ha ausgewiesene Gewerbeflächen. 14 ha davon sind am Forschungsflughafen für Unternehmen der Luft- und Raumfahrt sowie der Verkehrstechnik vorbehalten.

Braunschweig verzeichnet seit Jahren einen Engpass bei Ansiedlungsflächen.

Flächen mit einer Zulassung für einen Lärmpegel über 60 dB(A)/nachts im 24-Stunden- Betrieb gibt es in Braunschweig aktuell nicht.

Die größte zusammenhängende Einzelfläche ohne planungsrechtliche Einschränkung ist in Braunschweig 1,2 ha groß. Der Flächenengpass hat dazu geführt, dass nur noch wenige Gesuche bedient werden können. In Jahr 2017 wurden lediglich 10.200 m2 Gewerbefläche verkauft, die Nachfrage ist jedoch deutlich höher. Auch Abwanderungen der heimischen Unternehmen aufgrund der quantitativen und qualitativen gewerblichen Flächenknappheit haben bereits vereinzelt stattgefunden und werden den Standort auch künftig beschäftigen. Dies ist im Übrigen laut Gutachter auch in anderen Oberzentren Deutschlands ein aktuelles Problem.

Für alle in Braunschweig verfügbaren Gewerbeflächen der Stadt Braunschweig liegen rechtskräftige Bebauungspläne vor. Der Durchschnittsverkaufspreis der verfügbaren Flächen liegt bei 33,90 Euro/m2.

Gewerbe- und Industrieflächen in Salzgitter

In Salzgitter sind ebenfalls alle verfügbaren Flächen im Eigentum der Stadt und mit rechtskräftigen Bebauungsplänen versehen.

Die insgesamt freien 62,8 ha teilen sich etwa hälftig auf ausgewiesene Flächen für Gewerbe (47 %) und, überwiegend hinsichtlich der Schallimmissionswerte eingeschränkte, Industrie (51 %) auf. Die verbleibenden 2 % sind als Mischgebiet ausgewiesen. Dazu kommen 4,6 ha Gewerbeflächen, die später verfügbar sind.

Der Durchschnittspreis sofort verfügbarer Flächen liegt bei 18,50 Euro/m2.

Die größte zusammenhängende Einzelfläche in Salzgitter ist 30 ha groß. In Salzgitter fehlen dennoch Flächen, auf denen sich Industrie- und Logistikbetriebe ansiedeln können, die einen 24-Stunden-Betrieb mit mehr als maximal 60 dB(A) in den Nachtstunden anstreben, um nächtliche LKW-Verkehre zu ermöglichen. Zwar gibt es keine formalen Ausschlusskriterien für bestimmte Branchen, doch durch individuelle Restriktionen der Bebauungspläne und eingeschränkte Schallleistungspegel ist eine Ansiedlung, die heutigen Logistikanforderungen entspricht, auf dem Stadtgebiet Salzgitters nahezu ausgeschlossen.

Flächen mit einer Zulassung für mehr als 60 dB(A)/nachts im 24-Stunden-Betrieb an sieben Tagen in der Woche sind in Salzgitter lediglich in einer Größe von 3 ha verfügbar.

Gewerbe- und Industrieflächen in der Region

Richtet man den Blick auf die regionale Ebene und betrachtet das Verbandsgebiet des Regionalverbandes Großraum Braunschweig (RGB), sind laut Komsis 77 Gewerbeflächen vorhanden. Komsis ist das zentrale Gewerbeflächenportal der öffentlichen Gebietskörperschaften in Niedersachsen. Diese Flächen bieten jedoch ebenfalls keine ausreichend großen zusammenhängenden Grundstücke, keine ausreichenden Flächen für den durchgängigen 24-Stunden-Betrieb an sieben Tagen in der Woche und ebenso wenig Flächen für Zulassungen für mehr als 60 dB(A)/nachts.

Zudem sind lediglich drei Flächen mit über 5 ha Größe öffentlich ausgewiesen. Diese befinden sich im Landkreis Peine (Gewerbegebiet Ost, 14,11 ha sowie Ascherslebener Kreisel, 10,08 ha) und im Landkreis Gifhorn (Westerfeld Süd, 6,00 ha).

Es mangelt qualitativ und quantitativ an geeigneten Flächen für Industrie- und Logistikbetriebe.

Dies verdeutlicht, dass die herrschenden Flächenengpässe nicht nur rein quantitativer, sondern auch qualitativer Natur sind, insbesondere mit Blick auf Industrie- und Logistikunternehmen.

Gewerbe- und Industrieflächenentwicklung: Bedarfsprognose

Die Entwicklung kommunaler Gewerbegebiete benötigt einen langen Vorlauf. Daher wurde im Rahmen des Gutachtens ein Prognosemodell verwendet, um den zukünftigen Flächenbedarf zu ermitteln.

Für diese Aufgabenstellung hat sich in der Wissenschaft und in der Praxis der deutschen Kommunen das sogenannte GIFPRO-Modell (Gewerbe- und Industrieflächen-Bedarfs- Prognose) etabliert. Mit GIFPRO kann der Flächenbedarf für Industrie und Gewerbe am jeweiligen Ort und durch eine Unterscheidung zwischen Nutzungsarten und -anlässen prognostiziert werden. GIFPRO kann keine aktuelle Vermarktungschance ermitteln, überzeugt jedoch durch die Basis tatsächlicher Flächenverkäufe und seinen langfristigen Charakter. Dadurch werden Schwankungen, z. B. konjunktureller Art, ausgeglichen und es erfolgt eine Prognoserechnung des Flächenbedarfs auf einen längerfristigen Zeitraum.

Ausgangspunkt des Modells sind die aktuellen Beschäftigungszahlen. Davon ausgehend werden Verlagerungs- und Ansiedlungsquoten zugrunde gelegt, welche die Basis der Bedarfsberechnung bilden.

Ergebnisse der GIFPRO-Berechnung

In der kombinierten Betrachtung wird in Braunschweig und Salzgitter für die nächsten 10 Jahre in Summe ein zusätzlicher Bedarf in Höhe von 69,4 ha gewerblicher Flächen entstehen. Zu beachten ist jedoch, dass hierbei kein Konjunkturfaktor berücksichtigt ist, der die besondere aktuelle Wirtschaftsdynamik in deutschen Oberzentren und speziell in Braunschweig einbezieht. Auch ist zu berücksichtigen, dass die Verkäufe in Braunschweig in den letzten Jahren mangels Verfügbarkeit eingeschränkt waren – der Bedarf aber nachweislich höher lag. Es ist daher davon auszugehen, dass der tatsächliche Bedarf noch höher liegt. Ein Indiz, das diese These stützt, sind die tatsächlichen gewerblichen Flächenverkäufe in den beiden Städten. Diese liegen nachweisbar bei rund 155 ha in den letzten zehn Jahren.

Wenn man also die momentan verfügbaren Flächen betrachtet, diesen die in den letzten 10 Jahren veräußerten Flächen gegenüberstellt und die Flächenprognose laut GIFPRO für die nächsten 10 Jahre betrachtet, würden knapp 70 ha Industrie- und Gewerbeflächen zusätzlich benötigt und auch vermarktbar sein. Die Weichen in Braunschweig und Salzgitter für diesen 10-jährigen Zeithorizont müssen aufgrund der erwähnten langen Entwicklungsdauer von Gewerbe- und Industriegebieten bereits heute gestellt werden.

Ergänzend zu den Ergebnissen weist der Gutachter darauf hin, dass die für die Prognose verwendete Berechnung gemäß GIFPRO-Modell nur eine mittelfristige Prognose der Gesamtmenge (rein quantitativ) ergibt und keine qualitativen Kriterien, z. B. den Aspekt der Größe zusammenhängender Einzelflächen sowie die verkehrliche Erschließung oder Lärmzulassung berücksichtigt. Es ist daher plausibel anzunehmen, dass von den ausgewiesenen vorhandenen bzw. verfügbaren Flächen nicht alle der aktuellen bzw. zukünftigen Nachfragestruktur entsprechen – nicht nur quantitativ, sondern insbesondere auch qualitativ (Nutzung 24 Stunden am Tag an sieben Tagen in der Woche und >60 dB(A)/nachts und Bedarf an größeren, zusammenhängenden Einzelgrundstücken).

Insofern ist aus Sicht des Gutachters, unter Berücksichtigung der zuvor geschilderten Ergebnisse des Prognosemodells, die Entwicklung und Vermarktung des Interkommunalen Industrie- und Gewerbegebiets als sinnvoll und notwendig zu betrachten.

Vergleich: Benchmark-Projekte in Deutschland

Um die Analysen und Empfehlungen für die Region Braunschweig-Salzgitter inhaltlich auszugestalten, wurde im Oktober 2017 eine sogenannte „Benchmark-Analyse“ durchgeführt. Hierzu wurden Interkommunale Industrie- und Gewerbeparks im gesamten Bundesgebiet recherchiert und analysiert.

Um eine Vergleichbarkeit zu gewährleisten, legte der Gutachter folgende Kriterien zugrunde: Die Gebiete müssen mindestens 100 ha Netto-Gewerbe- bzw. Industriefläche sowie eine mindestens 10-jährige Realisierungshistorie umfassen und bereits Ansiedlungen vorweisen können. Es wurde außerdem darauf geachtet, dass unterschiedliche Organisationsformen für die Umsetzung gewählt wurden.

Der Vergleich wurde für die folgenden fünf Gewerbeparks durchgeführt: Niedersachsenpark, Industriepark Region Trier, Gewerbepark Hohenlohe, Industriegebiet Reutlingen und Gewerbepark Breisgau.

Aus den vom Gutachter geführten Interviews mit den Best-Practice-Beispielen und der Online-Recherche konnten folgende Schlüsse gezogen werden:

  • Die Einrichtung einer eigens für das Vorhaben geschaffenen Projektorganisation ist weit verbreitet.
  • Vom Planungsbeginn bis zur ersten Ansiedlung sind drei bis fünf Jahre einzuplanen.
  • Um kurzfristige Ansiedlungen zu erreichen, sind schrittweise baureife Flächenabschnitte in flexibler Parzellierung zu entwickeln.
  • Ab 200 ha Fläche ist eine abschnittsweise Entwicklung sinnvoll.
  • Große Einzelflächen ab 20 ha sind für Investoren interessant.
  • Die Gesamtbelegung sollte mindestens zu 50 % aus regionaler Nachfrage (Umkreis von rd. 100 km) gespeist werden.
  • Ein Konzept zur Grünflächen- und Landschaftsgestaltung erhöht die Attraktivität des Gebietes.
  • Im Vorfeld strategisch enge Zielgruppendefinitionen sind in der Praxis eher unpraktikabel.
  • Hochschulinstitute wirken sich vorteilhaft auf Synergien und Image aus, aber wenig konkret auf Ansiedlungen in Gewerbe- und Industriegebieten.
  • Der Vermarktungshorizont sollte mind. 20 Jahre betragen. Eine Zieldefinition im Hinblick auf sehr kurzfristige Vermarktungserfolge ist nicht sinnvoll.
  • Regional vorhandene Netzwerke sollten für die Vermarktung genutzt werden.
  • Erfolgsfaktoren für die Vermarktung sind u. a.: Informative Internetseite, persönliche Kontakte, Vernetzung im regionalen Umfeld und darüber hinaus. Hierbei geht die Tendenz zu digitalen Vermarktungsinstrumenten bis hin zu 360°-Animationen und Augmented Reality, wie aktuell im Niedersachsenpark.
  • Die langfristige politische Unterstützung muss gewährleistet sein.

Marktpotenziale und Positionierung

Die Erschließung von verfügbaren Gewerbeflächen dauert grundsätzlich mehrere Jahre. ExperConsult und die Verwaltungen der Städte Braunschweig und Salzgitter halten es daher für unabdingbar, für einen perspektivisch prognostizierten (Mehr-)Bedarf Vorsorge zu treffen. Denn Unternehmen sind in der Regel nicht willens, lange Wartezeiten für Flächenankäufe in Kauf zu nehmen. Sie orientieren sich dann an anderen Standorten, sodass potenzielle Arbeitsplätze und Steuereinnahmen verloren gehen.

Es soll Vorsorge für einen perspektivischen Mehrbedarf getroffen werden.

ExperConsult hat bei der Untersuchung aktueller Trends in der Nachfrage nach Gewerbegrundstücken festgestellt, dass bundesweit die Nachfrage boomt, aber in der Regel von den Städten und Gemeinden nicht oder nicht ausreichend bedient werden kann. Flächenengpässe werden demnach vielerorts zum Hemmnis gewerblicher und industrieller Entwicklung. Auch wenn die Preise öffentlicher Gewerbeflächen häufig durch politische Beschlüsse begrenzt sind, so steigen sie im privaten Bereich und können zur Verdrängung klein- und mittelbetrieblicher Strukturen führen.

Die steigende Nachfrage nach Flächen geht mit hohen Anforderungen an die Qualität der Flächen einher. Der Gutachter nennt hierbei die hervorragende verkehrliche (multimodale Anbindung, Parkplätze, ÖPNV) und technische Infrastruktur (Glasfaser/ Breitband, leistungsfähiges Stromnetz, 24-Stunden-Betrieb mit entsprechenden Lärmemissionen möglich), die konzeptionelle Qualität (Skalierbarkeit/Flexibilität in den Grundstücksgrößen, preisgünstige Flächen, nachhaltige Konzepte) und die qualitative Infrastruktur (Nahversorgung, Verknüpfung von Arbeit und Freizeit, Serviceangebote, Urbanität und Durchgrünung).

Die Fläche hat weist eine hervorragende verkehrliche und technische Infrastruktur auf.

Die Relevanz der einzelnen Faktoren hängt demnach von der Vermarktungszielrichtung ab, wobei der schnelle Internetanschluss, die oben genannte Verkehrsanbindung und die bedarfsgerechte Grundstücksskalierung als entscheidende Voraussetzungen gelten.

Zusammenfassend wertet der Gutachter die zuvor erläuterten Analysen als Beleg, dass der quantitative Bedarf an zusätzlichen Industrie- und Gewerbeflächen in Braunschweig und Salzgitter nach heutiger Kenntnis vorhanden ist. Weiterhin wird den geplanten Flächen des Interkommunalen Gewerbe- und Industriegebietes durch ihre Lage, Größe und weitere Merkmale eine Qualität attestiert, die am Markt aktuell selten bis gar nicht zu finden ist.

Die Qualität der Fläche für ein Gewerbe- und Industriegebiet ist laut Gutachten einmalig.

Weitere Standortvorteile können durch die Entscheidungsträger selbst gestaltet werden, wie z. B. im Rahmen der Gestaltung von Parzellierungen, und für eine sinnvolle Vermarktungsstrategie genutzt werden.

In Anlehnung an die Wettbewerbsanalyse konkurrierender Flächen und die eigenen Vermarktungsergebnisse der Städte Salzgitter und Braunschweig leitet ExperConsult eine erste Empfehlung hinsichtlich der Preisgestaltung ab. Auf Basis der bereits dargestellten Analysen wird der folgende Verkaufspreis für die Flächen unterschiedlicher Güte empfohlen:

  • Industrieflächen mit einer 24-Stunden-Betrieb an sieben Tagen in der Woche und maximal 60 dB(A)/nachts -Nutzbarkeit (GI): 70 €/m2
  • Gewerbeflächen (auch für wissensorientierte Dienstleistungen) (GE): 45 €/m2

Das äußerst knappe Angebot an großen Flächen, auf denen ein Schallleistungspegel von 60 dB(A)/nachts zulässig ist, rechtfertigt laut ExperConsult den Preis in Höhe von 70 Euro/qm. Das ist ein wichtiger, positiver Faktor für die Berechnung der Wirtschaftlichkeit des Gewerbe- und Industriegebietes.

Wirtschaftsstruktur in Braunschweig und Salzgitter

Die allgemeinen Standortbedingungen der Städte Braunschweig und Salzgitter sind laut Gutachter eine wichtige Voraussetzung für potenzielle Ansiedlungserfolge in Gewerbeund Industriegebieten. Um in der hier erforderlichen Kompaktheit einen Einblick in die zum Teil unterschiedlichen Strukturen der beiden Städte zu geben, fokussiert sich ExperConsult im Rahmen der Strukturanalyse auf folgende wichtige Betrachtungen:

Beschäftigungsentwicklung

Die Analyse der Beschäftigungsentwicklung in Braunschweig zeigt einen deutlichen Anstieg der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in nahezu allen Wirtschaftsbereichen in den letzten 10 Jahren. Das verarbeitende Gewerbe verläuft in der Beschäftigungsentwicklung konstant bis moderat steigend. In keinem der Wirtschaftszweige ist ein merklicher Rückgang ersichtlich.

In Salzgitter weist die Beschäftigungsentwicklung im verarbeitenden Gewerbe eine moderate Seitwärtsentwicklung auf. Positiv fällt der starke Besatz in der gesamten Produktionswirtschaft auf.

Zusammengenommen zeigt sich die überragende Bedeutung des verarbeitenden Gewerbes und der Industrie in den Städten Braunschweig und Salzgitter. Diese überragende Beschäftigungsbedeutung muss für die Zukunft gesichert werden und erfordert eine entsprechende gewerbliche Flächenvorratspolitik.

Industrie- und gewerbeflächenrelevante Branchen

Weiterhin sind in Braunschweig laut Gutachter folgende gewerbeflächenrelevante Branchen stark vertreten:

  • Herstellung von EDV/ IT, Elektronik und Optik
  • Maschinenbau
  • Herstellung von Kraftwagen und Kraftwagenteilen
  • Chemische Erzeugnisse
  • Tiefbau, Reparatur und Installation von Maschinen und Anlagen
  • Handel, Reparatur und Instandhaltung von Kfz

Demgegenüber ist die Mehrzahl der in gewerbeflächenrelevanten Unternehmen Beschäftigten in Salzgitter in den folgenden Branchen tätig:

  • Pkw-Herstellung
  • Zuliefernde/verwandte Branchen wie
  • Metallerzeugung und -bearbeitung sowie sonstiger Fahrzeugbau

Die statistische Auswertung zeigt, dass allein der sozialversicherungspflichtige Beschäftigungsanteil des verarbeitenden Gewerbes in beiden Städten 2017 schon beir und 27 % (insgesamt 45.986 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte) lag. Neu hin zukommende gewerbeflächenrelevante Wirtschaftszweige verdeutlichen aus Sicht des Gutachters daher die Bedeutung der Produktionswirtschaft und darauf aufbauend auch die notwendige Verfügbarkeit von gewerblichen Flächen für die Zukunftssicherung.

Synergien aus Forschung und Entwicklung

Als positiv für die Entwicklung einzelner Wirtschaftszweige am Standort und als Magnet für Ansiedlungen haben sich Forschungseinrichtungen, Hochschulen bzw. Ausbildungszentren sowie Netzwerke erwiesen. Hier spielt einerseits die Fachkräfteverfügbarkeit eine immer größere Rolle. Andererseits entstehen Innovationen und neue Geschäftsmodelle immer häufiger in unternehmensübergreifenden Projekten und in Zusammenarbeit mit Wissenschaft und Hochschulen.

Dementsprechend gehört auch eine Wissenschafts- und Netzwerkanalyse zur Untersuchung der Standortrahmenbedingungen in Braunschweig und Salzgitter.

Salzgitter und Braunschweig verfügen über hohe Qualitäten und Quantitäten bei Bildungs- und Forschungs- einrichtungen.

Die Ergebnisse werden im Gutachten wie folgt zusammengefasst: Gemeinsam verfügen die beiden Städte über hohe Quantitäten und Qualitäten bei Bildungs- und Forschungseinrichtungen und hohe Beschäftigtenzahlen in diesen Bereichen. Dieses Fachkräftepotenzial trägt letztlich zu den positiven Vermarktungsaussichten des Interkommunalen Gewerbe- und Industriegebietes Braunschweig-Salzgitter bei.

Branchen mit Potenzial

Das Gutachten leitet aus der Analyse aller Rahmenbedingungen sowie der Rückschau auf die tatsächlich erfolgten Flächenverkäufe der letzten Jahre ab, dass sich vor allem folgende Branchen am Standort Braunschweig-Salzgitter mit Potenzial weiterentwickeln werden und sowohl im Rahmen der Bestandssicherung der heimischen Wirtschaft als auch der Neuansiedlung von Unternehmen Gewerbe- und Industrieflächen benötigen:

Industrie, Produktion, verarbeitendes Gewerbe

  • Herstellung von Kraftwagen und Kraftwagenteilen
  • Sonstiger Fahrzeugbau
  • Elektromotoren und Batterieproduktion
  • Metallerzeugung und -bearbeitung
  • Herstellung von Metallerzeugnissen
  • Maschinenbau
  • Herstellung von elektrischen Ausrüstungen
  • Herstellung von Datenverarbeitungsgeräten ,elektronischen und optischen Erzeugnissen
  • Herstellung von Gummi- und Kunststoffwaren
  • Herstellung von pharmazeutischen Erzeugnissen

Logistik, Mobilität

  • Lagerei und Erbringung von sonstigen Dienstleistungen für den Verkehr

Wissensorientierte Dienstleistungen

  • Erbringung von Dienstleistungen der Informationstechnologie
  • Erbringung von sonstigen Finanzdienstleistungen
  • Mit Finanz- und Versicherungsdienstleistungen verbundene Tätigkeiten
  • Rechts- und Steuerberatung, Wirtschaftsprüfung
  • Architektur- und Ingenieurbüros
  • Forschung und Entwicklung
Fazit zur Zielgruppenanalyse und Positionierung

Nach Auswertung der jeweiligen strukturellen Faktoren und Besonderheiten von Braunschweig und Salzgitter entsteht mit der Einrichtung eines gemeinsamen Interkommunalen Gewerbe- und Industriegebietes ein deutlicher Mehrwert für beide Städte.

Für Braunschweig und Salzgitter entsteht ein hoher Mehrwert durch das Gewerbe- und Industriegebiet.

Denn Braunschweig und Salzgitter können gemeinsam den bestehenden Flächenbedarf befriedigen und ihre Kompetenzen im Industrie- und Forschungsbereich in Wert setzen, um Wertschöpfung und Arbeitsplätze in der Region zu halten und zu steigern.

Im Hinblick auf die Kernzielgruppen des neuen Gewerbegebietes wird empfohlen:

  • Industrie, Produktion, verarbeitendes Gewerbe, unter anderem in den Bereichen Automotive, Maschinenbau, Metallverarbeitung
  • Logistik und Mobilität
  • Wissensorientierte Dienstleistungen

Der Schwerpunkt läge demnach eindeutig in der Produktionswirtschaft und in der Logistik. Ergänzend werden die industrienahen, wissensorientierten Dienstleistungen als kleinere Zielgruppe bewertet, auch weil diese in der Regel Standorte mit urbanerer Anbindung vorziehen.

Empfehlungen zur Standortentwicklung

In allen Analysen zeigt sich, dass die beiden Städte Braunschweig und Salzgitter sowohl quantitativ als auch qualitativ Bedarf zur Entwicklung eines Interkommunalen Gewerbe- und Industriegebietes haben.

Die Standortentwicklung soll im Kern auf einen Produktionsstandort für Industrie, Logistik und Gewerbe zielen. Vor dem Hintergrund der wachsenden Bedeutung wissensintensiver Dienstleistungen für Industrie, Gewerbe und Logistik in Deutschland und der wirtschaftlichen Bedeutung insbesondere in der Stadt Braunschweig ist ein kleinerer Teil der Nutzungszuweisung für den Bereich der wissensintensiven Dienstleistungen vorzusehen. Hierbei wird keine Konkurrenz zu den innenstadtnahen Bürostandorten beider Städte entstehen. Vielmehr soll dieser Dienstleistungsbereich im Interkommunalen Gewerbe- und Industriegebiet dazu dienen, Neuansiedlungen in diesem Bereich zu ermöglichen sowie mögliche Flächenengpässe in beiden Städten, die perspektivisch durch weitere positive Beschäftigungsentwicklungen im Dienstleistungsbereich entstehen könnten, abzufedern.

Durch das Gewerbe- und Industriegebiet entsteht keine Konkurrenz zu innenstadtnahen Bürostandorten beider Städte.

Aufgrund der Gesamtgröße der zur Verfügung stehenden Flächen für die Entwicklung des Interkommunalen Gewerbe- und Industriegebietes bestätigt sich in Anlehnung an das erarbeitete städtebauliche Konzept eine Erschließung und Vermarktung in den aufgezeigten Bauabschnitten.

Wirtschaftlichkeit der Bauabschnitte

Wie beauftragt untersuchte ExperConsult die wirtschaftliche Machbarkeit für die im städtebaulichen Konzept entwickelten Bauabschnitte. Wie bereits im Kapitel „Planung“ der Studie erläutert, kristallisierte sich im laufenden Prozess heraus, dass der vierte Bauabschnitt aus verschiedenen Gründen nicht weiterverfolgt wird. Der Vollständigkeit halber wird aufgezeigt, dass auch die Entwicklung des vierten Bauabschnittes wirtschaftlich darstellbar ist. Die Erschließungsabschnitte wurden mit weiteren Fachgutachten, insbesondere dem Verkehrsgutachten, abgestimmt. Die Erschließungskosten sind in der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt.

Rund 10 ha im ersten Erschließungsabschnitt sind für die Ansiedlung von wissensintensiven Dienstleistungsunternehmen vorgesehen. Die verbleibenden Flächen in allen Erschließungsabschnitten werden für Industrie- und Gewerbeunternehmen als Produktions- und Logistikstandort vorgesehen.

Die eingangs im Planungskonzept erläuterte innere Erschließung der einzelnen Abschnitte ermöglicht große bis sehr große Grundstückszuschnitte. Hierdurch ist in der Vermarktung eine entsprechend notwendige Flexibilität für Gewerbe und Industrie gegeben. In den vier Erschließungsabschnitten ist berücksichtigt, dass die 110-KV-Leitung erst im dritten Erschließungsabschnitt verlegt werden müsste.

Durch große Grundstücke ist eine flexible Vermarktung für Industrie und Gewerbe gegeben.

Grundsätzlich empfiehlt ExperConsult im Gutachten, sowohl die bauleitplanerische Aufstellung als auch die innere und äußere Erschließung des Interkommunalen Gewerbe- und Industriegebietes von Beginn an komplett zu denken und zu kalkulieren. Damit wird das Vorgehen der Verwaltungen bestätigt.

Wie in anderen großen Interkommunalen Gewerbe- und Industrieparks in Deutschland empfiehlt diese Machbarkeitsstudie eine zeitlich gestaffelte und an die tatsächliche Vermarktungsgeschwindigkeit angepasste Entwicklung in einzelnen Bebauungsplänen für die drei Erschließungsabschnitte.

Die Aufstellung der notwendigen Bebauungspläne kann für jeden Bauabschnitt einzeln oder für mehrere Bauabschnitte zusammengefasst erfolgen.

Aufgrund der Größe des Interkommunalen Gewerbe- und Industriegebietes, der komplexen Erschließungssituation und der notwendigen interkommunalen Zusammenarbeit empfiehlt ExperConsult für die Erschließung und Vermarktung eine eigene Projektorganisation zu gründen. Dies entspricht auch dem Vorgehen bei vergleichbaren Projekten in Deutschland.